けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記

先日投資したSBIソーシャルレンディングの「SBISL地方創生ローンファンド1号～ピュアウォーター事業～」は、出資額が最低募集金額に達しなかったため、残念ながら不成立となってしまいました。
出資募集金額9億円に対し、2億円ほどしか集まらなかったようです。
次回に期待したいと思います。

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みんなのクレジットで投資していたファンド2件（計65万円）が満期となり償還されました。
また、他のファンドの分配金も予定通り分配されています。



少し安心しました。
他のファンドも無事償還されることを願っています。
なお、現在の貸出残高は350万円です。

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今回はオーナーズブックについての分析記事です。

オーナーズブックと言えば、不動産担保つきで案件の内容と運営会社の業績は手堅い反面、利回りはあまり高くないというイメージかと思います。
実際、募集案件の予定利回りは4～5%が中心で、クラウドポートの利回りランキングでは全２０社中16位です。

しかし、オーナーズブックには他社と違う点があります。
それは、「不動産物件が早期に売却できた場合、その利益の一部が投資家に還元される」という点です。
その場合は利回りが当初の想定よりも大きく上ぶれすることになります。

例えば、私が投資したファンドでは、実績利回りはそれぞれ以下の通りでした。


見ての通り、年利１４．５%になったこともあります。
また、過去の実績を見ると、期限前償還となったファンドに限った場合の利回りの単純平均は８．６％（年利）でした。
これは他の事業者と比べてもかなり高い水準と言えるでしょう。

もちろん、ファンドに投資する時点ではそれが期限前償還になるかどうかはわかりません。
しかし、過去のファンド返済実績を分析することで、期限前償還になりやすいファンドの傾向を知ることはできないでしょうか。
もし明確な傾向があれば、その条件に合うファンドに狙って投資することで高い利回りが得られるかも知れません。

オーナーズブックのこれまで償還済のファンドは以下の２７件です。
うち、期限前償還となったのは赤網掛けの１４件です。
実は半数以上のファンドが期限前償還となっているとわかりました。

投資案件	案件ステータス	予定利回り（年換算）	予定運用期間	確定利回り（年換算）	運用期間（確定）	募集総額	ロケーション (物件①）	稼働率	貸付先（物件①）	メザニンローンの比率
目黒区マンション第1号ファンド第1回	期限前償還完了	5.00%	1年	5.40%	5ヶ月	3,050万円	東京都目黒区中目黒	90%	不動産保有会社G	3.70%
台東区オフィス第1号ファンド第1回	期限前償還完了	5.00%	1年	10.20%	3ヶ月	3,050万円	東京都台東区東上野	86%	総合不動産会社A	7.00%
墨田区マンション第1号ファンド第2回	期限前償還完了	6.00%	1年11ヶ月	9.60%	10ヶ月	5,050万円	東京都墨田区東向島	94%	総合不動産会社A	13.30%
目黒区オフィス第1号ファンド第2回	期限前償還完了	5.00%	11ヶ月	9.20%	4ヶ月	3,050万円	東京都目黒区目黒	89%	総合不動産会社A	9.20%
墨田区マンション第1号ファンド第1回	期限前償還完了	6.00%	2年	9.40%	11ヶ月	5,050万円	東京都墨田区東向島	94%	総合不動産会社A	13.30%
目黒区オフィス第1号ファンド第1回	期限前償還完了	5.00%	8ヶ月	9.00%	8ヶ月	3,100万円	東京都目黒区目黒	89%	総合不動産会社A	9.20%
東京23区マンション第3号ファンド第2回	期限前償還完了	5.00%	1年3ヶ月	5.10%	3ヶ月	2,550万円	練馬区	66%	不動産保有会社C	19.70%
東京23区マンション第3号ファンド第1回	期限前償還完了	5.00%	1年3ヶ月	5.10%	4ヶ月	2,550万円	練馬区	66%	不動産保有会社C	19.70%
東京23区マンション第2号ファンド第2回	期限前償還完了	5.00%	1年	5.10%	5ヶ月	1,550万円	大田区	71%	不動産保有会社C	19.70%
東京23区マンション第2号ファンド第1回	期限前償還完了	5.00%	1年6ヶ月	5.10%	6ヶ月	3,550万円	大田区	71%	不動産保有会社C	19.70%
東京23区マンション第1号ファンド第1回	期限前償還完了	5.00%	7ヶ月	5.10%	3ヶ月	2,050万円	大田区	100%	総合不動産会社B	29.40%
御苑高木ビル　第2回	期限前償還完了	5.00%	9ヶ月	14.50%	1ヶ月	2,000万円	東京都新宿区	10.50%	ロードスターキャピタル株式会社	4.50%
御苑高木ビル　第1回	期限前償還完了	5.00%	10ヶ月	14.30%	2ヶ月	2,000万円	東京都新宿区	10.50%	ロードスターキャピタル株式会社	4.50%
新橋アネックス（South）第一回	期限前償還完了	5.00%	8ヶ月	12.70%	2ヶ月	1,000万円	港区	100%	ロードスターキャピタル株式会社	17.00%
渋谷区オフィス第1号ファンド第2回	満期償還完了	5.00%	9ヶ月	5.10%	9ヶ月	2,550万円	東京都渋谷区本町	100%	総合不動産会社A	5.60%
中央区オフィス第1号ファンド第2回	満期償還完了	5.00%	6ヶ月	5.10%	6ヶ月	1,550万円	東京都中央区新川	100%	総合不動産会社A	7.10%
渋谷区オフィス第1号ファンド第1回	満期償還完了	5.00%	10ヶ月	5.10%	10ヶ月	2,550万円	東京都渋谷区本町	100%	総合不動産会社A	5.60%
大田区マンション第1号ファンド第1回	満期償還完了	5.00%	11ヶ月	5.00%	11ヶ月	850万円	東京都大田区田園調布南	100%	総合不動産会社B	29.40%
中央区オフィス第1号ファンド第1回	満期償還完了	5.00%	8ヶ月	5.10%	8ヶ月	2,100万円	東京都中央区新川	100%	総合不動産会社A	7.10%
アスカV日本橋ビル　第4回	満期償還完了	5.50%	1年5ヶ月	5.60%	1年5ヶ月	3,000万円	中央区日本橋大伝馬町	100%	ロードスターキャピタル株式会社	4.60%
新川フロンティアビル　第3回	満期償還完了	5.00%	5ヶ月	5.10%	5ヶ月	1,000万円	中央区新川	90%	ロードスターキャピタル株式会社	7.10%
新川フロンティアビル　第2回	満期償還完了	5.00%	7ヶ月	5.10%	7ヶ月	2,000万円	中央区新川	90%	ロードスターキャピタル株式会社	7.10%
新川フロンティアビル　第1回	満期償還完了	5.00%	8ヶ月	5.10%	8ヶ月	2,000万円	中央区新川	90%	ロードスターキャピタル株式会社	7.10%
アスカV日本橋ビル　第三回	満期償還完了	5.00%	5ヶ月	4.80%	5ヶ月	1,000万円	中央区日本橋大伝馬町	100%	ロードスターキャピタル株式会社	4.60%
アスカV日本橋ビル　第二回	満期償還完了	5.00%	6ヶ月	4.90%	6ヶ月	1,000万円	中央区日本橋大伝馬町	100%	ロードスターキャピタル株式会社	4.60%
ビクセルお茶の水	満期償還完了	5.00%	6ヶ月	4.90%	6ヶ月	300万円	文京区本郷	100%	ロードスターキャピタル株式会社	13.90%
アスカV日本橋ビル　第一回	満期償還完了	5.00%	7ヶ月	4.90%	7ヶ月	1,000万円	中央区日本橋大伝馬町	100%	ロードスターキャピタル株式会社	4.60%

上記の表から、以下の事実がわかりました。

・予定利回りが６．０％の案件は２件中２件とも期限前償還となっている。

・募集総額について、
　期限前償還のファンドの平均は２８２９万円
　満期償還のファンドの平均は１６０８万円
　　⇒期限前償還のファンドの方が募集総額が多い。

・ロケーション（物件①）について
　中央区は、９件中９件が満期償還となっている。
　目黒区は、３件中３件が期限前償還となっている。　

・稼働率について
　期限前償還のファンドの平均は７４％
　満期償還のファンドの平均は９８％
　　⇒期限前償還のファンドの方が稼働率は低い。

・貸付先（物件①）について
　まず、貸金業免許取得前の「ロードスターキャピタル株式会社」　＝　現在の「総合不動産会社A」
　だと思われます。（最も件数・金額が多いので）
　その前提で考えると、
　総合不動産会社A・ロードスターキャピタルは、２０件中８件が期限前償還となっている。
　その他の会社は、すべて合わせて７件中６件が期限前償還となっている。
　　⇒貸付先が「総合不動産会社A（ロードスターキャピタル）」以外である方が期限前償還となった割合は高い。

・メザニンローンの比率
　期限前償還のファンドの平均は１３．６％
　満期償還のファンドの平均は８．３％
　　⇒期限前償還のファンドの方がメザニンローンの比率が高い。
　
これらの分析結果からすると、期限前償還を狙うには、以下の方針が考えられます。

・予定利回りが高いファンドを狙う（６．０％以上）
・募集総額がより多いファンドを狙う。（２５００万円以上）
・中央区の物件は避ける。目黒区の物件は狙い目。
・稼働率が低い物件を狙う。（７０％以下）
・貸付先が「総合不動産会社A」の物件は避ける。
・メザニンローンの比率が高いファンドを狙う。（１３％以上）

もちろん、まだ分析対象のファンドの件数が少なく、あまり確かなことは言えません。
上記は、あくまでご参考とお考え下さい。

また、現時点で未償還のファンド２３件について、上記の傾向分析をもとに、それぞれ期限前償還になるかどうかを予想してみました。

投資案件	案件ステータス	予定利回り（年換算）	予定運用期間	募集総額	ロケーション (物件①）	稼働率	貸付先（物件①）	メザニンローンの比率	予想結果
豊島区オフィス第1号ファンド第2回	募集完了	4.50%	5ヶ月	4,550万円	東京都豊島区巣鴨	100%	総合不動産会社A	7.90%	五分五分
大田区マンション第3号ファンド第1回	募集完了	5.00%	1年6ヶ月	3,550万円	東京都大田区千鳥	物件①-1・物件①-2 共に100%	不動産会社I	9.20%	五分五分
品川区オフィス第3号ファンド第2回	募集完了	4.50%	1年3ヶ月	4,050万円	東京都品川区西五反田	90%	総合不動産会社A	6.90%	満期償還の可能性が高い
新宿区マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	4.50%	2年	3,050万円	東京都新宿区新宿	100%	不動産保有会社K	7.90%	五分五分
豊島区オフィス第1号ファンド第1回	投資実行済	4.50%	6ヶ月	5,050万円	東京都豊島区巣鴨	100%	総合不動産会社A	7.90%	満期償還の可能性が高い
品川区新築マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	6ヶ月	7,050万円	東京都品川区二葉	竣工直後のため未稼働	不動産保有会社E	16.30%	期限前償還の可能性が高い
中央区オフィス第1号ファンド第4回	投資実行済	4.50%	9ヶ月	2,050万円	東京都中央区新川	100%	総合不動産会社A	7.10%	満期償還の可能性が高い
中野区マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	2年	3,050万円	東京都中野区中央	100%	総合不動産会社J	27.60%	期限前償還の可能性が高い
渋谷区オフィス第1号ファンド第4回	投資実行済	4.50%	7ヶ月	5,050万円	東京都渋谷区本町	100%	総合不動産会社A	5.60%	満期償還の可能性が高い
品川区オフィス第3号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年6ヶ月	5,050万円	東京都品川区西五反田	90%	総合不動産会社A	6.90%	満期償還の可能性が高い
世田谷区新築マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年	8,050万円	東京都世田谷区大原	新築のため未稼働	不動産保有会社F	25.50%	期限前償還の可能性が高い
大田区マンション第2号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年6ヶ月	3,050万円	東京都大田区千鳥	約90%	不動産会社I	14.30%	期限前償還の可能性が高い
品川区オフィス第2号ファンド第2回	投資実行済	5.00%	1年	5,050万円	東京都品川区大崎	100%	総合不動産会社A	8.00%	満期償還の可能性が高い
品川区オフィス第2号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年	4,050万円	東京都品川区大崎	100%	総合不動産会社A	8.00%	満期償還の可能性が高い
中央区オフィス第1号ファンド第3回	投資実行済	5.00%	1年	3,050万円	東京都中央区新川	100%	総合不動産会社A	7.10%	満期償還の可能性が高い
杉並区新築マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年	5,050万円	東京都杉並区永福	竣工直後のため未稼働	不動産保有会社H	19.20%	期限前償還の可能性が高い
練馬区新築マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年	5,350万円	東京都練馬区関町北	竣工直後のため未稼働	不動産保有会社E	16.50%	期限前償還の可能性が高い
西東京市新築レジデンス第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年	750万円	東京都西東京市田無町	竣工直後のため未稼働	不動産保有会社F	9.70%	五分五分
品川区オフィス第1号ファンド第2回	投資実行済	6.00%	1年11ヶ月	3,050万円	東京都品川区東五反田	約71%	総合不動産会社A	7.50%	期限前返済の可能性が高い
渋谷区オフィス第1号ファンド第3回	投資実行済	5.00%	11ヶ月	3,050万円	東京都渋谷区本町	100%	総合不動産会社A	5.60%	満期償還の可能性が高い
品川区オフィス第1号ファンド第1回	投資実行済	6.00%	2年	4,050万円	東京都品川区東五反田	約71%	総合不動産会社A	7.50%	期限前返済の可能性が高い
渋谷区新築マンション第1号ファンド第２回	投資実行済	5.00%	11ヶ月	2,050万円	東京都渋谷区本町	竣工直後のため未稼働	不動産保有会社E	24.80%	五分五分
渋谷区新築マンション第1号ファンド第1回	投資実行済	5.00%	1年	4,050万円	東京都渋谷区本町	竣工前のため未稼働	不動産保有会社E	24.80%	期限前返済の可能性が高い

どうなるでしょうか。
こちらもあくまでご参考とお考え下さい。

次回は「2017年3月 投資中ファンド一覧 」の予定です。










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